重磅 國傢又出樓市新招 成都 北京 上海等13城
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2017年09月02日00:33 來源：北京時間 作者：佚名
今年是大規模推進租賃住房建設的第一年，國土資源部近日宣佈，將在北京、上海、杭州等13個城市開展試點，利用集體建設用地建設租賃住房。
我國將利用集體建設用地
建設租賃住房試點
第一批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點的十三個城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。試點預計將在2020年年底之前結束。
國土資源部土地利用管理司副司長陳國慶接受采訪時表示，通過改革試點，將在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉統一的建設用地市場提供支撐。
此次改革試點的重要內容之一就是直接利用存量集體用地建設租賃住房，而改革試點以前，必須先通過征地的方式，將集體建設用地征為國有土地才能進行開發建設。
租賃住房建成後，土地性質保持不變信貸 利率 試算，依然為村集體所有。值得註意的是，耕地等農用地不在試點范圍內。
國土部表示，對於租賃建房的建設，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。
開通瞭農民集體經濟組織利用集體土地建設住房這一個新的用途途徑，同時對農民集體經濟組織和農民個人形成一個長期穩定的收益預期。
具體試點內容包括如下：
(一)完善試點項目審批程序。
試點城市應當梳理項目報批(包括預審、立項、規劃、占地、施工)、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌佈局、統一管理，統一相關建設標準。試點項目區域基礎設施完備，醫療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮住房規劃設計有關規范。
(二)完善集體租賃住房建設和運營機制。
村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。
(三)探索租賃住房監測監管機制。
集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。國土資源、住房城鄉建設部門應與相關部門加強協作、各負其責，在建設用地使用權登記、房屋所有權登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯動，構建規范有序的租賃市場秩序。
(四)探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。
承租人可按照國傢有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
國土部：集體土地建設租賃住房與小產權房有本質區別
此次改革試點突破瞭以往集體建設用地使用時的制度障礙，國土部相關負責人表示，集體租賃住房為依法取得，依法使用，不能與不受法律保護的“小產權房”混為一談。
國土資源部土地利用管理司副司長
陳國慶：用集體土地建設租賃住房，和小產權房有本質區別。我們這次試點的租賃住房建設，符合規劃，依法審批，由不動產登記保護，同時隻租不售，而我們過去說的小產權房，無論在用地上、規劃上，還是建設銷售上，都不受法律保護。
此次試點方案中還強調，集體租賃住房出租，不得以租代售，不得轉租。
農村集體土地不能成為信貸 試算 表“唐僧肉”
這些年來，在房地產市場一輪又一輪的熱潮下，土地一直是炙手可熱的稀缺資源。但城市建設用地指標受到嚴格控制，因此，不少人都盯上瞭農村的集體土地。
在這樣的背景下，類似小產權房這樣的，違法違規用地的亂象層出不窮。但隨著房地產調控的深入，讓住房回歸居住的本質，已經成為大勢所趨。
這一次開展農村集體建設用地的改革試點，遵循隻租不售的原則，保障的是基本的住房需求;並不是要給“征地賣地”的開發模式，打開方便之門，也決不能讓農村的集體土地，成為誰都能咬上一口的“唐僧肉”。
“集體土地建租賃房”有何意義?
事實上，今年以來，租賃住房在住房供應中扮演著愈發重要的角色。
今年七月，住建部等9部門曾聯合印發通知，要求在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。此次，集體土地建設租賃住房的試點的開展，會給房地產市場帶來哪些影響呢?
第一，“利用集體建設用地建設租賃住房”，是中國土地制度的重大變革，意味著以後“土地改革有巨大的空間”。
第二，這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱贊的。
第三，這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金將產生巨大作用。
根據剛剛公佈的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。
想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有瞭，連開發商這個環節也省去瞭，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能隻有商品的20%(一線城市)到30%(二線城市)。這是非常令人震撼的!
第四，大城市郊區農村戶口信用貸款試算價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。
住房“購租並舉”是大勢所趨
從《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見，到12個城市被列為首批開展住房租賃的試點，種種跡象表明，我國部分城市住房供應正從“重售輕租”轉向“購租並舉”。
當前，住房租賃市場需求旺盛但租賃市場發展仍處起步階段，市場發展空間廣闊。相關數據顯示，2016年我國流動人口總量為2.45億，當前每年新畢業大學生700萬左右，以新畢業大學生、農業轉業人口等為主的新市民成為租房主體。流動人口中近七成會選擇租住私房解決居住問題，但租房規模份額僅占不到6%，而發達國傢如美國，租房份額占比高達五成。
實際情況是，一些熱點城市在出讓土地時已要求開發商100%自持，而不少房地產公司也已開始探索自持長租公寓的經營模式;另一方面，利用農民集體建設用地建設的租賃住房，未來也將豐富整個租賃房市場，改善民生。
從購到租，不僅意味著中國在住房供應體系方面開始“補短板”，也是調控思路的重大轉變——從以往的側重調控房價，轉移到建立多元化的住房供應體系，以滿足居住需求，從而讓短期調控政策轉變為長效機制建設。
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